Te interesan los inmuebles.
Quieres invertir en ellos.
Y has visto que
convertir un local
en vivienda o trasteros
puede abrir oportunidades muy interesantes.
Pero…
Tienes dudas.
Es normal.
Porque una cosa es ver una posible oportunidad desde fuera…
Y otra muy distinta es tener delante un local concreto.
Con sus metros.
Su precio.
Su normativa.
Su comunidad.
Sus números.
Su posible reforma.
Su contexto.
Sus peculiaridades…
Para contarte:
- por qué me parecen tan interesantes este tipo de operaciones;
- qué cambios de uso hago yo y desde qué experiencia te hablo;
- qué suele preocupar o bloquear a la gente cuando empieza;
- qué cosas conviene mirar antes de avanzar con un local;
- por qué aprender a descartar operaciones también forma parte del proceso;
- por qué una persona que está empezando no necesita lo mismo que alguien que ya tiene una operación concreta;
- y de qué forma podría ayudarte según el punto en el que estés tú.
No es una clase técnica.
Ni una fórmula para saber en unos minutos si tienes que comprar un local o no.
Es una forma de que puedas conocerme, ver cómo pienso y valorar si lo que sé y mi manera de explicar todo esto pueden ayudarte.
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Quizá estás empezando a investigar esto de los cambios de uso.
Has visto que puede haber una oportunidad, pero todavía no sabes muy bien cómo funciona el proceso ni por dónde deberías empezar.
O quizá vienes de mirar otras formas de inversión inmobiliaria.
Comprar pisos para alquilar.
Reformar y vender.
Buscar oportunidades “de las de siempre”.
Pero cada vez te cuesta más encontrar operaciones que cuadren.
Los precios están altos.
Hay poco producto.
Los márgenes se estrechan.
Y empiezas a pensar que quizá los cambios de uso pueden ser una vía interesante para encontrar oportunidades donde otros solo ven locales.
O quizá ya llevas un tiempo mirando locales.
Tienes algunos anuncios guardados.
Una zona en mente.
Has hecho cuatro números por encima…
pero no sabes si estás mirando lo que realmente importa.
También puede ser que ya tengas un local concreto delante.
Y que empiecen las dudas:
- “¿Este local sirve realmente para vivienda o trasteros?”
- “¿Qué tengo que revisar en la normativa?”
- “¿La comunidad puede darme problemas?”
- “¿Estoy calculando bien la obra?”
- “¿Los números tienen margen suficiente?”
- “¿Sigo analizándolo o lo descarto?”
O igual tu situación es otra.
Puede que quieras entender bien el proceso para no depender siempre de que otra persona te diga qué hacer.
Porque no todo el mundo llega a los cambios de uso desde el mismo punto.
Y, por tanto, no todo el mundo necesita la misma ayuda.
En el vídeo que he grabado quiero hablarte de todo esto con total naturalidad.
Sin venderte que los cambios de uso son fáciles y para todo el mundo.
Y sin decirte que todos los locales esconden una oportunidad maravillosa.
Porque no es verdad.
La idea es que después de verlo tengas una imagen más clara de:
en qué consisten este tipo de operaciones,
cómo las analizo yo,
y qué cosas conviene mirar antes de avanzar.
👉 Y si después de verlo te apetece, podrás contarme tu situación para que hablemos.
¿Y quién soy yo para hablarte de todo esto?
Me llamo Iker Ochoa.
Y llevo años metido en el mundo de los cambios de uso.
Analizando locales.
Revisando operaciones.
Estudiando normativa.
Haciendo números.
Hablando con técnicos, ayuntamientos, comunidades, notarios y registros.
Y, sobre todo, invirtiendo en proyectos reales.
He comprado locales para convertirlos en viviendas y trasteros.
He llevado operaciones adelante.
Y también he descartado otras muchas que, al principio, podían parecer interesantes.
Porque una parte importante de invertir bien no consiste solo en encontrar oportunidades.
También consiste en saber detectar a tiempo cuándo algo no encaja.
A mí los cambios de uso me encantan.
Me flipan, de hecho.
Pero no porque crea que son fáciles ni porque piense que todo local barato es una oportunidad.
Me gustan porque, cuando entiendes bien el proceso y sabes qué mirar, puedes encontrar operaciones muy interesantes donde otras personas solo ven un local.
Y eso es, en parte, lo que quiero que empieces a ver en este vídeo.
Aquí puedes ver algunos de los cambios de uso que he realizado hasta ahora
No te los enseño para decirte: “mira qué fácil es”.
Porque detrás de cada resultado hay análisis, decisiones, gestiones, obra, imprevistos y muchas horas de trabajo.
Te los enseño para que veas que no te hablo solo desde la teoría.
Cambios de uso en Bentako Plaza – Basauri
Estos cambios de uso, fueron realmente rentables, pero ¿por qué? Porque detrás, existía un problema de fondo entre la comunidad de vecinos y los locales que estaban situados en las entreplantas del edificio.
Por eso, si muchas veces sabes qué documentos mirar, cómo tratar con comunidades de vecinos, etc, puedes encontrarte oportunidades donde otras personas ven problemas.
Primero se compró un local en este edificio, y más tarde se compraron otros dos, por lo que se hicieron 3 cambios de uso en un mismo edificio, con una rentabilidad media del orden del 35% sobre el dinero invertido.
ANTES
DESPUÉS
ANTES
DESPUÉS
Cambio de uso de local a 2 viviendas en Irun
En este local se hiló muy fino con la normativa para poder sacar dos apartamentos de una habitación.
A priori parecía que el local solo daba para hacer un piso grande, lo cual hacía la operación muy poco atractiva, pero al final se hicieron dos pisos, segregando el local previamente y la rentabilidad cambió radicalmente.
Además, uno de los pisos se prevendió antes incluso de empezar la obra, lo cual daba ya una seguridad muy grande de que era un proyecto ganador.
ANTES
DESPUÉS
Cambio de uso de local a trasteros en Barakaldo
En este proyecto una parte importante fue la negociación y condiciones de compra del local, ya que quería asegurarme que realmente había una demanda solvente en la zona para comprar trasteros.
Se consiguieron prevender un 60% de los trasteros antes de comenzar la obra, lo cual para mí es muy importante en un proyecto de trasteros, ya que puede ser que no exista demanda.
Pero fue un éxito la operación y en menos de un año se completó, desde la compra del local, hasta vender el último trastero.
ANTES
DESPUÉS
No quiero que termines el vídeo pensando que cualquier persona puede comprar cualquier local y ganar dinero haciendo una reforma.
No va de eso.
Tampoco quiero que tomes una decisión importante únicamente por algo que yo te diga en un vídeo.
Quien compra eres tú.
Quien firma eres tú.
Y quien asume la operación eres tú.
Mi intención es ayudarte a mirar mejor.
A entender qué preguntas conviene hacerse.
A ver qué cosas pueden tener sentido.
Y también qué señales deberían hacerte frenar, pedir más información o descartar.
Porque a veces la mejor decisión no es avanzar.
A veces es no meterse en una operación que podía haberse convertido en un buen marrón.
Hay personas que ya han aprendido conmigo o a las que he acompañado en sus cambios de uso.
Y creo que puede ayudarte ver qué dicen ellas.
No porque sus resultados tengan que ser los tuyos.
Cada persona parte de una situación diferente.
Cada local es diferente.
Y cada operación tiene sus propias complicaciones.
Pero sí puede servirte para entender cómo trabajo, cómo explico y qué tipo de acompañamiento puedes esperar de mí.
Primero, observa y decide tú
No confíes en mí porque sí.
Te estoy proponiendo algo bastante más sencillo.
Mira el vídeo.
Escucha cómo veo los cambios de uso.
Fíjate en qué cosas considero importantes.
Y valora si mi forma de pensar, explicar y bajar todo esto a tierra puede aportarte algo.
Si ya tienes un caso concreto y sientes que puedo ayudarte, justo después del vídeo podrás contármelo.
Y si todavía no estás en ese punto, iremos viendo cosas poco a poco durante los próximos días.
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